ในกรณีของคนที่ฐานเงินเดือนไม่เยอะ แต่มีรายได้จากทางอื่น ๆ ที่ธนาคารไม่คิดให้เต็มนัก หรือไม่นำมาคิดเลย อย่างค่าคอมมิสชั่น การมีหนี้จะส่งผลต่อการพิจารณาสินเชื่อซื้อคอนโดอย่างมาก ทำให้ไม่สามารถกู้ซื้อคอนโดในราคาที่เต็มความสามารถในการผ่อนได้ "บางคน ฐานเงินเดือน 25,000 แต่มีรายได้ทางอื่นอีก 30,000 บาท ธนาคารไม่คิดรายได้ 30,000 บาทนั้นให้ เมื่อมีหนี้ที่ต้องชำระต่อเดือน 10,000 บาท ก็กลายเป็นว่าธนาคารคิดรายได้ให้เพียง 15,000 บาท กู้คอนโดได้ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท" การจะยื่นกู้สินเชื่อซื้อคอนโดให้ผ่าน นอกจากรายได้ที่มั่นคงและเพียงพอสำหรับราคาคอนโดแล้ว สิ่งสำคัญคือเรื่องของภาระที่จะมีผลกับความสามารถในการผ่อนจ่ายในแต่ละงวด ซึ่งหากจะพูดถึงภาระแล้ว ก็คงหนีไม่พ้นรื่องหนี้ และตัวหนี้เองก็มีอยู่หลายรูปแบบ ธนาคารเองก็มีวิธีการคิดที่แตกต่างกันไป ในบทความนี้เราจะมาพูดถึงหนี้ประเภทต่าง ๆ ที่จะกลายเป็นอุปสรรคในการกู้สินเชื่อซื้อคอนโด ตัวไหนเป็นมาก ตัวไหนเป็นน้อย ตัวไหนไม่เป็นเลย และจะมีวิธีการจัดการกับหนี้เหล่านั้นอย่างไรเพื่อให้สามารถกู้สินเชื่อผ่านได้ "หนี้ที่ธนาคารมองเห็น และมองไม่เห็น" การที่ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อได้ ธนาคารจะต้องประเมินความเสี่ยงของผู้กู้ก่อน และอย่างแรกที่ต้องดูคือหนี้ที่ผู้ยื่นกู้มีอยู่ ซึ่งธนาคารจะไปยื่นขอข้อมูลการชำระหนี้ต่าง ๆ ของผู้กู้จากเครดิตบูโรเพื่อนำมาประกอบการพิจารณา หากมีอะไรที่ไม่ได้ถูกบันทึกในเครดิตบูโร ธนาคารก็อาจจะมองไม่เห็น เราจึงสามารถแบ่งหนี้ได้เป็นสองแบบ คือแบบที่ธนาคารมองเห็น และแบบที่ธนาคารมองไม่เห็น A. หนี้ที่ธนาคารมองเห็น หนี้ที่มองเห็นในที่นี้ได้แก่หนี้จากสถาบันการเงิน และสินเชื่อต่าง ๆ ที่มีการส่งข้อมูลเข้าบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติจำกัด - National Credit Bureau (เครดิตบูโร) หรือที่เราเรียกจนติดปากว่าเครดิตบูโร เมื่อเรายื่นกู้สินชื่อ ไม่ว่าจะเป็นการทำบัตรเครดิต สินเชื่อต่าง ๆ ทั้งแบบมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน หรือไม่มีหลักทรัพย์ค้ำประกัน และแน่นอนสินเชื่อซื้อคอนโดและบ้าน ธนาคารจะส่งเรื่องไปยังบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติเพื่อขอดูข้อมูลบูโร เพื่อที่จะใช้พิจารณาการปล่อยสินเชื่อ B. หนี้ที่ธนาคารมองไม่เห็น จากที่เราทราบว่าธนาคารดูหนี้ และการชำระหนี้จากเครดิตบูโรเป็นหลัก ดังนั้นหนี้ที่ธนาคารมองไม่เห็น จึงเป็นหนี้ที่ไม่ได้ส่งข้อมูลเข้าเครดิตบูโร หนี้เหล่านี้ได้แก่หนี้นอกระบบ ทั้งแบบที่ดอกเบี้ยเกินที่กฏหมายกำหนด และแบบที่ดอกเบี้ยตามกฏหมายคือไม่เกิน 15% ต่อปี รวมถึงยังมีหนี้ค้าชำระสาธารณูปโภคต่าง ๆ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์อีกด้วย แม้ว่าหนี้เหล่าที่จะเป็นหนี้ที่ธนาคารมองไม่เห็น ไม่สามารถตรวจสอบได้ แต่มันย่อมมีผลกับความสามารถในการชำระหนี้ของเราอย่างแน่นอน ในจุดนี้ผู้กู้ควรตรวจสอบตัวเองให้ดี ไม่ให้การกู้สินชื่อซื้อคอนโดกลายเป็นปัญหาหนี้สินที่ทับซ้อนกับหนี้เก่าที่มีอยู่ "หนี้ในระบบเป็นหนี้ที่มีผลต่อการพิจารณาสินเชื่อซื้อคอนโด" หนี้ในระบบจะเป็นหนี้ที่มีผลกับการพิจารณาปล่อยสินเชื่อซื้อคอนโด ซึ่งเราสามารถแบ่งหนี้เหล่านี้เป็น 2 ประเภท เพื่อให้เกิดความง่ายในการนำมาคำนวนวงเงินกู้ โดยจะแบ่งเป็น หนี้ที่มียอดชำระต่อเดือนคงที่ และหนี้ที่มียอดชำระต่อเดือนไม่คงที่ 1. หนี้ที่มียอดชำระต่อเดือนคงที่ กับการกู้สินเชื่อซื้อคอนโด สำหรับหนี้ที่มีงวดชำระต่อเดือนคงที่ ได้แก่ สินเชื่อรถ สินเชื่อบ้าน สินเชื่อคอนโด สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่ออเนกประสงค์ รายการผ่อนชำระด้วยบัตรเครดิตต่าง ๆ โดยหนี้เหล่านี้จะมีงวดผ่อนที่ตายตัว ถึงแม้ว่าจะมีการจ่ายเพิ่มเติมเองไปบางส่วน แต่ในแต่ละงวดก็จะต้องผ่อนเท่าเดิม การคำนวณหนี้ที่มียอดชำระคงที่ กับการกู้สินเชื่อซื้อคอนโด การคำนวนหนี้ที่มีงวดผ่อนคงที่เหล่านี้ คำนวณไม่ยากเลยค่ะ เพียงแค่นำยอดที่ต้องจ่ายต่อเดือนไปหักออกจากรายได้ของเราได้เลย ยกตัวอย่าง เรามีงวดรถที่ต้องผ่อนต่อเดือน 7,000 บาท รายได้ต่อเดือน 30,000 บาท ก็จะมีรายได้คงเหลือต่อเดือน 23,000 บาท สามารถกู้คอนโดได้ที่ราคาประมาณ 2 - 2.3 ล้านบาท (ในกรณีที่โครงการไม่มีโปรโมชั่นพิเศษกับธนาคาร) 2. หนี้ที่มียอดชำระไม่ตายตัว กับการกู้สินเชื่อซื้อคอนโด สำหรับหนี้ที่เข้าข่ายนี้ คงหนี้ไม่พ้นหนี้บัตรเครดิต และบัตรกดเงินสดค่ะ โดยหนี้เหล่านี้สามารถสร้างเพิ่ม หรือหยุดใช้ได้ตลอดเวลา จำนวนเงินที่ต้องชำระก็ขึ้นอยู่กับว่าในเดือนนั้นมียอดทั้งหมดเท่าไร แต่ธนาคารไม่ได้คิดจากขั้นต่ำที่เราจ่ายในแต่ละเดือนนะคะ ธนาคารจะคิดจากยอดที่ค้างชำระในแต่ละเดือน การคำนวณหนี้ที่มียอดชำระไม่คงที่ สำหรับกู้สินเชื่อซื้อคอนโด 1. ธนาคารจะนำยอดค้างชำระ 6 เดือนล่าสุดมาบวกกัน สมมุติว่าเรามีหนี้รวมอยู่ที่ 50,000 บาท ในเดือนที่ 1 แล้วจ่ายขั้นต่ำไป 5,000 บาท ยอดค้างชำระที่ธนาคารจะนำมาคิดคือ 50,000 - 5,000 = 45,000 บาท จากนั้นก็คำนวณแบบเดียวกันกับอีก 5 เดือนที่เหลือ 2. ธนาคารจะนำยอดทั้ง 6 เดือนที่บวกกันแล้วมาหาค่าเฉลี่ยต่อเดือน สุดท้ายธนาคารจะนำยอดคงค้างทั้ง 6 เดือน มาบวกกัน แล้วหารด้วย 6 ก็จะได้ค่าเฉลี่ยยอดค้างชำระต่อเดือน 3. ธนาคารจะคำนวณยอดที่บัตรเครดิตบังคับจ่ายต่อเดือน ยอดบังคับจ่ายที่ว่านี้ก็คือยอดผ่อนจ่ายขั้นต่ำ หรือ 10% ของยอดค้างชำระค่ะ ธนาคารจะนำยอดนี้ไปหักจากรายได้ต่อเดือนของเราค่ะ แล้วก็จะนำไปคำนวณวงเงินกู้อีกที ทั้งนี้จะเห็นว่า ต่อให้ใช้จ่ายแค่ไหน หากเราจ่ายเต็มทุกเดือน หนี้ของเราก็จะเป็น 0 ค่ะ และถ้าหากเรามีหนี้คงค้างเยอะแล้วมาจ่ายเต็มในเดือนสุดท้ายก่อนกู้ซื้อคอนโด ธนาคารก็จะคิดเฉลี่ยกับ 5 เดือนในอดีต ทำให้หนี้ต่อเดือนของเราไม่ใช่ 0 ค่ะ ดังนั้น สำหรับการหนี้บัตรเครดิต หากเราไม่ได้จ่ายเต็มทุกเดือน แล้วมาจ่ายเต็มเดือนสุดท้าย ต้องจ่ายเต็มแบบนี้ไป 6 เดือน หรือปิดบัตรไปเลย ธนาคารจึงจะให้หนี้ที่ต้องชำระต่อเดือนในส่วนของบัตรเครดิตเป็น 0 ค่ะ เมื่อต้องการวงเงินกู้สินเชื่อคอนโดที่เพิ่มขึ้น ควรทำอย่างไรกับหนี้เหล่านี้ เราแบ่งวิธีการจัดการกับหนี้ก่อนยื่นกู้สินเชื่อซื้อคอนโดได้ 3 วิธีค่ะ 1. ปิดหนี้ทั้งหมดก่อนยื่นกู้สินเชื่อซื้อคอนโด วิธีนี้เป็นวิธีที่สามารถแนะนำได้ง่าย แต่จริง ๆ แล้วทำยากค่ะ เพราะถ้าเรามีเงินเหลือก็คงไม่ปล่อยให้เป็นหนี้กัน เอาเป็นว่าถ้าเราโชคดีมีเงินมาปิดหนี้พอดี ก็ยินดีด้วยค่ะ แต่สำหรับการปิดหนี้บัตรเครดิต นอกจากจะจ่ายบัตรให้เต็มแล้ว แนะนำให้แจ้งยกเลิกบัตรไปด้วยเลยนะคะ เพราะไม่อย่างงั้นธนาคารจะนำยอดเดือนก่อนหน้ามาคิดร่วมด้วย และถ้าเรายังต้องการใช้บัตรอยู่ หลังจากที่ธนาคารอนุมัติสินเชื่อกู้ซื้อคอนโดไม่เกิน 45 วัน แนะนำให้ยื่นสมัครบัตรใหม่เลยค่ะ การอนุมัติบัตรจะไม่ยาก เพราะธนาคารที่ออกบัตรยังมองไม่เห็นว่าเรามีหนี้กู้ซื้อคอนโดอยู่ 2. เปลี่ยนหนี้เหล่านั้นเป็นหนี้นอกระบบ หนี้นอกระบบ ธนาคารจะมองไม่เห็นหนี้เหล่านี้ ทำให้เวลาอนุมัติสินเชื่อซื้อคอนโดก็จะไม่นำมาคิดร่วมค่ะ วิธีการคือไปกู้ยืมเงินจาก ญาติ พี่ น้อง มาชำระหนี้ในระบบที่มี แนะนำให้ทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อความสบายใจของทั้งสองฝ่ายนะคะ ระยะเวลาผ่อนก็คำนวณเองได้เลยค่ะ เอาที่รับไหวเมื่อรวมกับงวดที่ต้องผ่อนคอนโดแล้ว จะได้ไม่ตึงจนเกินไป 3. รีไฟแนนซ์ หนี้ในระบบ การรีไฟแนนซ์หนี้หนี้เป็นวิธีการที่ช่วยให้ค่างวดที่ต้องจ่ายหนี้ต่อเดือนลดลงค่ะ โดยการรีไฟแนนซ์จะเป็นการเพิ่มระยะเวลาการชำระหนี้ ให้นานออกไป แต่ด้วยลักษณะของการรีไฟแนนซ์ซึ่งสามารถเรียกได้ว่าเป็นการกู้เงินเพื่อมาจ่ายหนี้ ในบางธนาคารอาจจะลดเกรดของเราลง ทำให้โอกาสที่จะกู้สินเชื่อซื้อคอนโดผ่านยากขึ้น ที่มา : estopolis.com ------------------------------------------ ชมข้อมูลบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม โฮมออฟฟิศ คอนโดมิเนียม เพิ่มเติมได้ที่ Website : www.realasset.co.th Facebook : www.facebook.com/RealAssetDevelopment Instagram : www.instagram.com/realasset.development/ LINE@ : @realasset Call Center : 1232

อสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านหรือคอนโด เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่า การทำธุรกิจประเภทนี้จึงต้องมีเรื่องของกฎหมายเข้ามาเกี่ยวข้อง ตัวอย่างเช่นเมื่อมีการซื้อขาย ในทางกฎหมายกำหนดให้ต้องทำนิติกรรมเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาอย่างถูกต้อง ซึ่งขั้นตอนเหล่านี้มีวิธีตรวจสอบอย่างไร บทความนี้มีคำตอบค่ะ บ้านหรือคอนโดมิเนียม ถือเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเมื่อมีการซื้อขายในทางหมายกำหนดให้ต้องทำนิติกรรมเป็นหนังสือหรือเป็นลายลักษณ์อักษรไว้อย่างชัดเจน แต่ก่อนที่จะศึกษาหรือทำความเข้าใจกับวิธีตรวจสัญญาเวลาโอนบ้านหรือโอนคอนโด ทั้งในกรณีซื้อไว้เพื่อการลงทุนหรือเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ต้องเข้าใจขั้นตอนการซื้อขายและส่วนประกอบของสัญญาซื้อขายอย่างเข้าใจเสียก่อน ความแตกต่างระหว่างสัญญาซื้อขายกับสัญญาจะซื้อจะขาย การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ มีสัญญาสองรูปแบบ ได้แก่ สัญญาซื้อขายและสัญญาจะซื้อจะขาย ทั้งสองรูปแบบใช้แตกต่างกัน ดังนี้ 1. หนังสือสัญญาซื้อขาย กรณีซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมเป็นเงินสดหรือจ่ายเงินกันเบ็ดเสร็จ ซึ่งบ้านหรือคอนโดเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่กฎหมายกำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือ และหนังสือสัญญาที่ทำขึ้นนั้นจะมีผลสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อได้ทำการจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานเรียบร้อยแล้ว กรณีทำสัญญาซื้อขายโดยไม่ได้ทำการจดทะเบียนผลทางกฎหมายจะถือว่าสัญญาเป็นโมฆะ ไม่มีผลผูกพันทันที กรณีมีการชำระเงินกันแล้วผู้ซื้อผู้ขายต้องคืนเงินให้แก่กัน 2. หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย เป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกับกรณีแรก แต่มีข้อกำหนดหรือได้ระบุว่าจะไปทำการโอนบ้านหรือคอนโดกันภายหลังจากวันที่ทำสัญญา และผู้ซื้อผู้ขายได้ตกลงซื้อขายโดยการวางเงินมัดจำไว้เป็นบางส่วน การทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ ย่อมเป็นการปกป้องสิทธิทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย หากมีการผิดนัดไม่ชำระส่วนที่เหลือหรือไม่มีการส่งมอบบ้านและคอนโด เมื่อเกิดเป็นคดีความการพิสูจน์ในชั้นศาลหากมีหลักฐานย่อมปกป้องผลประโยชน์ได้ดีกว่า ส่วนประกอบของสัญญา โดยทั่วไปสัญญาซื้อขายหรือสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ มีส่วนประกอบ 10 ส่วน ดังนี้ 1. รายละเอียดการจัดทำสัญญา เป็นข้อมูลวันเวลาที่มีการทำสัญญาขึ้น รวมไปถึงสถานที่ที่มีการจัดทำสัญญา 2. รายละเอียดของคู่สัญญา จะประกอบไปด้วย 2 ฝ่าย ฝ่ายหนึ่งคือผู้จะซื้อ และอีกฝ่ายคือผู้จะขาย โดยจะใช้รายละเอียดตามที่แสดงในบัตรประชาชนซึ่งสำเนาบัตรประชาชนจะเป็นเอกสารแนบท้ายสัญญา 3. รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ เป็นรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงซื้อขาย 4. ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน ระบุว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาเท่าไร จ่ายเงินในครั้งเดียวหรือมีการวางมัดจำ แบ่งการชำระเป็นกี่งวด ชำระเมื่อไร เป็นต้น 5. รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ คือการระบุวันที่ซึ่งจะให้มีการทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขึ้น อีกทั้งมีการกล่าวถึงเรื่องค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากร ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่านายหน้า รวมไปถึงภาษีหัก ณ ที่จ่าย โดยกำหนดอย่างชัดเจนว่าฝ่ายผู้จะซื้อจะต้องรับผิดชอบในส่วนบ้างและรับผิดชอบเท่าไร 6. รายละเอียดการส่งมอบ ในส่วนนี้จะระบุว่าผู้จะขายจะส่งมอบบ้านหรือคอนโดให้กับผู้จะซื้อภายในระยะเวลากี่วันหลังจากมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ 7. การโอนสิทธิและคำรับรองของผู้จะขาย เช่น คำรับรองของผู้ขาย ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่จะขายนั้นไม่มีภาระผูกพันใด ๆ 8. การผิดสัญญาและการระงับสัญญา จะกล่าวถึงการบังคับใช้ของสัญญาซื้อขายว่าจะเกิดผลต่อคู่สัญญาอย่างไรเมื่อฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา 9.ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่น ๆ คือข้อตกลงเพิ่มเติมที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้าเพื่อเป็นทางออกในกรณีที่มีปัญหาเกิดขึ้น 10. การลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน การลงชื่อของผู้ซื้อและผู้ขายลงในสัญญาฯ พร้อมทั้งพยานอีกฝ่ายละ 1 คนร่วมลงชื่อรับทราบโดยสัญญาจะซื้อจะขายจะทำขึ้น 2 ฉบับและมีข้อความถูกต้องตรงกัน มอบให้คู่สัญญาฯ เก็บไว้ฝ่ายละ 1 ฉบับ เมื่อศึกษารายละเอียดของสัญญาและขั้นตอนการซื้อขายอย่างเข้าใจ วิธีตรวจสัญญาเวลาโอนบ้านโอนคอนโด ก็เป็นเรื่องที่ทำได้ง่ายขึ้น ที่มา : Homezoomer ------------------------------------------ ชมข้อมูลบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม โฮมออฟฟิศ คอนโดมิเนียม เพิ่มเติมได้ที่ Website : www.realasset.co.th Facebook : www.facebook.com/RealAssetDevelopment Instagram : www.instagram.com/realasset.development/ LINE@ : @realasset Call Center : 1232

For those deciding between buying a housing estate home and building a house themselves, this article summarizes the advantages, considerations, and value of buying a housing estate home, including location, community, construction quality, time, cost, benefits, and future resale potential.

Key factors to consider before investing in a rental condo for long-term returns and profitability.